过去一年，澳大利亚房地产市场拐点表现非常明显。一方面，多个首府城市的拍卖清空率屡创过去几年新低。其中，悉尼和墨尔本表现尤为突出。另一方面，住房贷款增速明显放缓，表现为投资信贷大幅收紧。 此外，上市交易房屋总量持续上升，并且成交周期较往年出现明显延长。鉴于上述种种迹象，悉尼和墨尔本房价出现下跌并不意外。 

澳大利亚联邦银行(CBA)是澳大利亚房贷业务规模最大的金融机构。据其预计，未来18个月内， 目前疲软的房产市场不会有太大起色，下行趋势仍将持续一段时间。 CBA高级经济学家Gareth Aird说道:“近期数据表明，短期内，澳大利亚房产牛市已经终结。

过去五年，在悉尼和墨尔本两地的推动下，澳大利亚房产市场出现快速增长，多地房价涨幅超乎人们预料。上涨周期过后，两地房产价格开始出现持续下跌。” 澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic提供的数据显示，澳大利亚八大首府城市4月份平均加权房价 同比下跌了0.3%，为自2012年以来的首次同比下跌。 悉尼和墨尔本领跌 CBA高级经济学家Gareth Aird，澳大利亚整体房价下跌在很大程度上主要受悉尼和墨尔本两个规模 最大、房价最高城市的影响。他说:“悉尼住房价格已经连续八个月下跌，较2017年6月峰值已经 下跌了4.3%。同样，墨尔本住房价格则连续五个月出现下跌。”  

据Gareth Aird预测，澳大利亚房产市场疲软有望在未来一段时间内持续。他说:“未来18个月内， 房价可能会再次走低。”“一方面，住房供应会持续上升;另一方面，银行信贷有望进一步收紧，进而导致房贷利率面临上行压力。因此，有足够的证据表明澳大利亚房价有可能继续下跌，特别是悉尼和墨尔本。” 据其预测，悉尼和墨尔本今年的房价下跌幅度在3-6%之间。相对2017年年中的高点，悉尼房价年 内跌幅或扩大至7.5%。就墨尔本而言，房价较2017年11月的高点跌幅或大约在5%左右。  

相比之下，其他首府城市由于在过去五年内累计涨幅不如悉尼和墨尔本，因此跌幅也不及两大城市这么明显。 尽管房价出现下跌，但是Gareth Aird指出房产市场出现硬着陆的可能性不大。他说:“澳大利亚人 口增长依然强劲，同时租金增长率依旧为正，这些都是房产市场的支撑条件。同时我们预计失业率 有望进一步下滑，进而降低违约风险。” 

澳洲海外留学生数量和房价的关系 

据统计，2017年，在澳大利亚的中国留学生人数达到23.2万人，占国际学生总数的28.9%。相比 2013年，在澳留学的中国人数增加了54%。 伴随留学生人数的大幅增加，这部分群体对住房的需求也会相应上升，无论是租房市场还是新房市场。

上图为中国留学生年增长率和海外买家购买新房和二手房的比例关系。尽管曲线图并不是十分完美，但是我们还是可以看出两者之间存在合理的关系，尤其是中国留学生和海外买家购买新房的比例关系。 麦格理集团经济学家Justin Fabo说道:“两者之间的关系是因果关系还是相互关联呢?我认为因果 关系的可能性明显更大。换言之，留学生数量的增加间接导致了海外人士购房比例的上升。”